Grundstück und Gebäude werden bei der Wertermittlung eines Hauses separat betrachtet und berechnet. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert ergibt dann den eigentlichen Verkehrswert. Zuerst sieht sich der Sachverständige das Grundstück an: 

1. Makrolage: Verschiedene Faktoren wie etwa eine städtische oder ländliche Umgebung, die Verkehrsanbindung und die Wirtschaftslage bestimmen, wie beliebt eine Region auf dem Immobilienmarkt ist.
2. Mikrolage: Hier kommt die direkte Nachbarschaft auf den Prüfstand. Es geht darum, wie weit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder die medizinische Versorgung entfernt sind. Aber auch die befahrene Straße, die Art des Wohngebiets oder eine ruhige Nachbarschaft beeinflussen den Wert eines Grundstücks.
3. Größe: Schnitt, Ausrichtung und Maße eines Grundstücks nimmt ein Sachverständiger bei seiner Bewertung unter die Lupe.

Im nächsten Schritt ist dann die eigentliche Immobilie an der Reihe: 

1. Art und Größe: Immobilien gibt es in unterschiedlichen Bauarten und Ausführungen: Massiv- oder Fertighaus, Villa oder Bauernhaus, Reihen- oder Mehrfamilienhaus – jedes dieser Objekte muss entsprechend seiner individuellen Vorzüge eingeschätzt werden.
2. Baujahr: Ein Gebäude hat eine Restnutzungsdauer, die sich durch Modernisierungen und Reparaturen verlängert. Deshalb ist sowohl das Alter wichtig, als auch die Verbesserungen und Veränderungen, die der Eigentümer vorgenommen hat.
3. Zustand: Besondere Mängel wie etwa Feuchtigkeit oder Schimmel bewirken eine deutliche Wertminderung. Ist das Gebäude dagegen energetisch auf dem neuesten Stand oder hat eine optimale Bausubstanz, verbessert sich der Immobilienwert.
4. Ausstattung: Zu diesem Punkt gehören alle Merkmale und Faktoren, die das Haus von einem anderen unterscheiden können: die Qualität der Baustoffe, die Art der Heizungsanlage, die gewählten Bodenbeläge, Garten, Balkon, Garage oder Kamin. Auch ungewöhnliche Elemente wie ein Pool, eine Dachterrasse oder der Brunnen beeinflussen die Bewertung. Für die Kalkulation zählt nicht nur, ob die Ausstattung vorhanden ist, sondern auch in welchem Zustand sie sich befindet.

Welche Verfahren gibt es, um den Immobilienwert zu berechnen?

Gerade weil sich Häuser und Wohnungen oft grundlegend voneinander unterscheiden, kann ein Sachverständiger nicht jedes Objekt auf die gleiche Weise berechnen. Er wählt aus drei Verfahren aus: 

1. Ertragswertverfahren: Eine Berechnung, die sich für alle vermieteten Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser eignet. Dabei liegt die Nettokaltmiete des Objekts zugrunde. Das Ertragswertverfahren geht davon aus, dass ein Eigentümer für seine Investition die Miete als Rendite erwartet. Um den Ertragswert zu erhalten, bezieht der Sachverständige die Instandhaltungsrücklagen, Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer des Objekts mit ein.
2. Vergleichswertverfahren: Sowohl für das Grundstück als auch für das Gebäude darauf nutzt der Sachverständige Werte, die aktuell für vergleichbare Objekte bezahlt werden. Besondere Merkmale oder Mängel kommen dann als Auf- oder Abschlag hinzu. Das Vergleichswertverfahren ist beliebt, weil es sich am Immobilienmarkt orientiert. Es eignet sich allerdings nur, wenn es genug Immobilientransaktionen mit ähnlichen Objekten gibt. Das ist häufig bei Einfamilienhäusern und selbst genutzten Eigentumswohnungen der Fall.
3. Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren ist bei Einfamilienhäusern sinnvoll, bei denen es nicht ausreichend vergleichbare verkaufte Häuser gibt. Es besteht aus Gebäudewert plus Bodenwert. Für den Gebäudewert geht der Sachverständige von den ursprünglichen Herstellungskosten aus und rechnet aus, was es kosten würde, das Objekt zu heutigen Preisen zu bauen. Dabei nimmt er für zahlreiche einzelne Aspekte wie zum Beispiel Abnutzung und Zustand Anpassungen vor. Der Bodenpreis errechnet er mit Bodenrichtwerten, die Gutachterausschüsse von Gemeinden und Kommunen regelmäßig festlegen.

Genauere Informationen zu einer Immobilienbewertung finden Sie in unserem Immobilien Guide.